SCPI : direct ou en assurance-vie ?

Les revenus distribués sont assimilés à des revenus fonciers : taxés au TMI (jusqu'à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit jusqu'à 62,2 % de fiscalité globale au TMI maximal. Les intérêts d'emprunt sont déductibles, ce qui rend l'achat à crédit particulièrement intéressant à TMI élevé.

Les loyers sont automatiquement réinvestis dans le contrat (capitalisation). Aucune fiscalité tant qu'on ne fait pas de rachat. À la sortie, fiscalité AV : PFU 30 % avant 8 ans, abattement de 4 600 € + PFU 7,5 % après 8 ans. Et fiscalité successorale ultra-avantageuse en cas de transmission.

Sur une SCPI à 10 % de frais d'entrée, vous démarrez avec 90 € pour 100 € investis. Sur 10 ans, l'écart de TRI annuel représente environ 1 point. Les SCPI digitales modernes (Iroko, Remake) ont supprimé ces frais : c'est un avantage structurel majeur.

Non, il se concentre sur le TD distribué (qui est généralement la composante principale du rendement total). En pratique, les parts de SCPI peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Le marché 2024-2025 a vu des baisses de prix sur certaines SCPI à parc ancien.

200 € via certaines AV (Lucya Cardif, Linxea Spirit 2). 5 000 € en direct chez la plupart des SCPI digitales. 10 000 € chez les SCPI classiques. Pour bien diversifier, viser 5 000 € minimum répartis sur 2 à 3 SCPI complémentaires.