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Meridien Finance

LMNP : réel ou micro, lequel gagne ?

Comparaison automatique des deux régimes fiscaux du LMNP selon votre TMI, le prix du bien, les loyers et les charges. Résultat chiffré avec amortissements détaillés.

Votre bien
Votre TMI
Cashflow micro-BIC
5 851 €
Cashflow régime réel
7 649 €
Comparaison des deux régimes
Micro-BIC (abattement 50 %)
  • Loyers10 800 €
  • Base imposable5 400 €
  • Charges réelles- 2 400 €
  • Impôts (TMI + PS)- 2 549 €
  • Cashflow net5 851 €
Régime réel (avec amortissement)
  • Loyers10 800 €
  • Charges réelles- 2 400 €
  • Amortissement bien + mobilier- 6 810 €
  • Base imposable1 590 €
  • Impôts (TMI + PS)- 751 €
  • Cashflow net7 649 €
En clair

Le régime réel est plus avantageux dans votre cas, avec un gain de 1 798 € par an vs micro-BIC. L'amortissement comptable (6 810 €/an) absorbe une grande partie du résultat imposable, ce qui réduit fortement la fiscalité. Comptez un comptable LMNP (~ 600 €/an) pour la déclaration au réel.

ⓘ Simulation simplifiée. Hypothèses : terrain 15 % du prix (non amortissable), bien amorti sur 30 ans, mobilier 8 000 € amorti sur 7 ans. Le régime réel impose un comptable mais reste presque toujours gagnant à TMI ≥ 30 %. Pour un calcul précis, voir un expert-comptable LMNP.
Étape suivante

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FAQ

Questions fréquentes

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sans comptabilité. Le régime réel permet d'amortir le bien (bâti + mobilier) et de déduire toutes les charges réelles, ce qui annule souvent l'IR pendant 15 à 20 ans. À TMI ≥ 30 %, le réel est presque toujours gagnant, malgré le coût d'un comptable (~ 600 €/an).
Le régime réel permet de constater chaque année une 'usure comptable' du bien et du mobilier. Sur 30 ans, le bâti (85 % du prix typiquement, hors terrain) est amorti à raison de 1/30 par an. Le mobilier est amorti sur 7 ans. Cet amortissement diminue le résultat fiscal sans mouvement de cash.
Comptez 500 à 800 € par an chez un expert-comptable spécialisé LMNP (Decla.fr, Indy, Jedeclaremonmeuble). C'est un coût déductible des revenus locatifs, qui s'amortit largement dès la première année grâce aux économies d'IR.
À la revente, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements IR à partir de 6 ans, totale après 22 ans, abattement PS après 30 ans). Les amortissements ne sont PAS réintégrés, contrairement à ce qui se dit parfois. C'est l'un des avantages du LMNP non pro.
LMNP : revenus locatifs meublés < 23 000 €/an OU < revenus du foyer. LMP au-delà des deux seuils. Le passage en LMP entraîne des conséquences sociales (cotisations URSSAF) et fiscales (plus-values pro à la revente). Beaucoup d'investisseurs préfèrent rester en LMNP.
En théorie non, mais en pratique oui : la déclaration 2031 + bilan + tableau d'amortissement est complexe. Un comptable spécialisé fait gagner du temps et limite les risques de redressement. Quelques outils comme Indy permettent de le faire soi-même pour ~150 €/an.

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