Notre verdict en 30 secondes
Eurovalys est LA SCPI à privilégier pour un investisseur à TMI 30 % +. Le mécanisme du CIDR (Crédit d'Impôt Direct de Retenue, issu de la convention franco-allemande) permet de plafonner l'imposition effective à ~24 % vs ~50 % pour une SCPI 100 % française. Sur 50 K€ de revenus fonciers SCPI à TMI 41 %, l'écart fiscal cumulé sur 20 ans représente ~20 K€ d'économie d'impôts.
Performance brute correcte : TD 4,98 % stable depuis 2022, parc 100 % bureaux Allemagne (36 immeubles). Les bureaux allemands ont moins souffert du télétravail que les bureaux parisiens (culture du présentiel plus forte en Allemagne). Pour les TMI 0-11 %, l'avantage fiscal est marginal et [Corum Origin](/avis/corum-origin) (TD 6,50 %) reste plus rentable. Notre lecture : Eurovalys est l'optimisation fiscale par excellence pour les cadres et chefs d'entreprise.
Notation détaillée
- TD net8.0/10
4,98 % en 2025, stable depuis 2022. Dans la moyenne marché (4,91 %).
- Fiscalité9.8/10
Atout différenciant majeur : CIDR (convention franco-allemande) plafonne IR effectif à ~24 %. Imbattable en direct pour TMI 30 % +.
- Parc immobilier8.5/10
36 immeubles bureaux principales villes allemandes (Berlin, Munich, Francfort, Hambourg). Locataires premium (corporates allemands, AAA-rated).
- Résilience8.5/10
Bureaux allemands moins exposés au télétravail (culture présentiel). Vacance <5 %.
- Société de gestion8.0/10
Advenis REIM : société indépendante FR. Solide track record sur SCPI européennes.
- Frais7.0/10
10 % d'entrée standard du marché classique. Pas de société digitale 0 % sur ce créneau Allemagne.
Les points forts et les points faibles
- Fiscalité CIDR : IR effectif ~24 % vs ~50 % SCPI FR à TMI élevé
- TD 4,98 % stable depuis 2022 (peu de volatilité)
- Parc 100 % bureaux Allemagne : marché immo résilient post-Covid
- Locataires premium (corporates allemands AAA-rated)
- Capitalisation 951 M€ : taille confortable pour la liquidité
- Diversification géographique pour un portefeuille FR-centric
- Pas d'exposition aux SCPI bureaux Paris en chute
- TD 4,98 % inférieur aux SCPI européennes 'classique' (Corum Origin 6,50 %)
- Frais d'entrée 10 % (standard, pas digitale)
- Avantage fiscal CIDR marginal pour TMI 0-11 %
- Ticket minimum 960 € (élevé vs SCPI digitales)
- Pas d'éligibilité AV chez la majorité des distributeurs
- Volume de transactions secondaire plus limité que SCPI grandes capi
Combien ça coûte vraiment ?
Eurovalys applique des frais d'entrée 10 % standard. La vraie valeur ajoutée est dans la fiscalité, pas dans les frais.
- Frais d'entréeSur prix de souscription9,50 % HT
- Frais de gestion annuelsInclus dans TD net affiché~12 %
- Frais de retraitMarché secondaire interne0 %
- Frais de dossierAucun0 €
- Versement minimum1 part (prix révisé mai 2026)960 €
- Délai de jouissanceStandard SCPI6 mois
À retenir : Eurovalys avec frais d'entrée 10 % + TD 4,98 % + fiscalité CIDR ~24 % donne une performance nette réelle de ~3,6 %/an net après impôts à TMI 41 %. Vs SCPI FR équivalente : ~2,0 % net. L'avantage fiscal compense largement les frais d'entrée sur 10+ ans.