ClubFunding : avis 2026, le leader du crowdfunding immo français

Name: ClubFunding Crowdfunding immo
Brand: ClubFunding
Rating: 4.5 (4280 reviews)

Notre verdict en 30 secondes

ClubFunding est le leader français du crowdfunding immobilier, lancé en 2014 par Charles Bruneau et David El Nouchi. Avec 2 Md€ collectés sur 1 800+ projets, ils sont le plus important opérateur du secteur en France. Le track record est exceptionnel : taux de défaut historique 1,8 % (vs 4 à 6 % moyenne marché crowdfunding immo en 2024 selon les données AMF), TRI brut moyen 9 à 11 %, durée 18 à 30 mois.

Pour qui : tout particulier qui veut diversifier 5 à 15 % de son patrimoine en crowdfunding immo, avec l'opérateur le plus sélectif et le plus solide du marché. Ticket 1 000 €, pas de frais investisseur (le porteur de projet paie ~5 % à ClubFunding). Diversifier sur 20 à 40 projets minimum reste indispensable, le ticket 1 000 € permet une exposition à 20 K€ sur 20 projets.

Notation détaillée

Critères évalués · méthodologie publique

Sélection des projets
9.5/10
~5 % des projets soumis sont retenus. Critères : LTV <80 %, ratio de pré-commercialisation >50 %, antériorité du promoteur, expertise indépendante systématique.
Taux de défaut
9.5/10
1,8 % historique sur 11 ans. Le plus bas du marché CF immo français selon les données AMF 2024.
TRI
8.5/10
9 à 11 % brut affiché. Net après défauts moyens et fiscalité PFU 31,4 % : ~6,5 à 7,5 %.
Frais
9.5/10
0 € pour l'investisseur. Le porteur de projet paie ~5 % à ClubFunding. Modèle aligné.
Liquidité
5.0/10
Bloqué jusqu'à la sortie du projet (18 à 30 mois typique). Pas de marché secondaire.
Reporting
9.0/10
Reporting trimestriel par projet : avancement chantier, calendrier, événements significatifs. Communication transparente sur les retards.

Les points forts et les points faibles

On aime

Leader incontesté du CF immo français : 2 Md€ collectés, 1 800+ projets
Taux de défaut historique 1,8 %, le plus bas du marché
Sélection rigoureuse : ~5 % des projets soumis sont retenus
0 € de frais pour l'investisseur (le porteur de projet paie)
Reporting trimestriel détaillé sur chaque projet
Plateforme régulée AMF (PSFP) depuis 2023

On aime moins

TRI affichés bruts : après PFU 31,4 % et défauts moyens, TRI net ~6,5 à 7,5 %
Capital non garanti : risque de perte partielle ou totale par projet
Bloqué 18 à 30 mois, pas de liquidité avant sortie du projet
Ticket minimum 1 000 € : un peu élevé pour les petits investisseurs

Combien ça coûte vraiment ?

ClubFunding applique le modèle standard du crowdfunding immo : 0 € investisseur, frais payés par le porteur de projet.

Structure de frais

Frais d'inscription
Aucun
0 €
Frais d'investissement
L'investisseur ne paie rien
0 €
Frais de gestion
Pas de frais courant sur l'encours
0 €
Frais de retrait
Capital + intérêts virés gratuitement à la sortie
0 €
Fiscalité
12,8 % IR + 18,6 % PS sur les intérêts
PFU 31,4 %
Frais porteur de projet
Payé par le promoteur, pas par vous
~5 %

À retenir : 0 € de frais investisseur. Sur un projet à 10 % brut sur 24 mois et 1 000 € investis, vous touchez ~200 € d'intérêts bruts (~140 € net après PFU 31,4 %). En cas de défaut, vous perdez tout ou partie du capital.

Questions fréquentes

Sur les données publiques AMF 2024, ClubFunding affiche le taux de défaut le plus bas des plateformes CF immo françaises (1,8 % vs 4 à 6 % moyenne). Cela tient à la sélection (~5 % de projets retenus) et à l'expertise des co-fondateurs (Charles Bruneau, ancien promoteur). Mais le risque zéro n'existe pas : capital non garanti.

TRI brut moyen affiché : 9 à 11 % par an. TRI net après PFU 31,4 % et défauts moyens : ~6,5 à 7,5 %. Pour un investissement diversifié sur 30 projets, espérance ~7 % net annuel sur 18 à 30 mois de blocage moyen.

1 000 € minimum par projet. Pour bien diversifier : 20 à 40 projets minimum (donc 20 K€ à 40 K€ alloués au CF immo). En dessous de 10 K€ alloués, le risque de concentration sur 5-10 projets est trop élevé.

ClubFunding est plus pure CF immo (focus sur ce produit), Anaxago est plus diversifié (CF + PE + club deals). ClubFunding a le meilleur taux de défaut, Anaxago a le plus long historique (14 ans). Pour pure exposition CF immo : ClubFunding. Pour diversification multi-classes : Anaxago.

ClubFunding mandate un avocat spécialisé pour la procédure de recouvrement (saisie immobilière typiquement). Délai de récupération : 6 à 24 mois selon la complexité. Récupération moyenne historique : ~50 à 70 % du capital sur les défauts résolus (les 30 à 50 % restants sont la perte effective).

Oui. Agrément Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l'AMF en 2023, conformément à la régulation européenne ECSP. Régulation harmonisée avec passeport européen pour opérations transfrontalières.

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