La SCPI thématique 100 % logistique et locaux d'activités d'Alderan, lancée en 2019. 1,4 Md€ de capi, 179 immeubles répartis sur 6 pays (~80 % France + Espagne, Italie, Allemagne, Irlande, Pays-Bas), 372 locataires sur des activités logistique, messagerie, e-commerce. TD 5,49 % en 2025 (intégrant 1,89 €/part de plus-values), au-dessus de la moyenne marché (4,91 %). TOF 92,80 %. Thématique porteur structurellement (boom e-commerce, relocalisation industrielle, dernière mile delivery).
ActivImmo est l'une des SCPI les mieux positionnées pour 2026-2030. Thématique 100 % logistique et locaux d'activités, qui bénéficie structurellement de la croissance e-commerce, des relocalisations industrielles post-Covid et de l'essor de la 'dernière mile delivery'. TD 5,49 % en 2025 (incluant plus-values), au-dessus de la moyenne marché (4,91 %).
Parc diversifié : 179 immeubles sur 6 pays (FR majoritaire + ES, IT, DE, IE, NL), 372 locataires sur les segments logistique et e-commerce. TOF 92,80 %. Capitalisation 1,4 Md€ confortable pour la liquidité du marché secondaire. Limites : frais d'entrée 10,60 % restent élevés (~2 ans de TD à amortir) vs [Iroko Zen](/avis/iroko-zen) (0 %). Ticket minimum 610 € depuis la réforme 2026 (auparavant 10 parts soit 6 100 €). Pour un investisseur convaincu de la logistique long terme, ActivImmo justifie sa place dans 15-30 % d'un portefeuille SCPI diversifié.
Notation détaillée
Notation détaillée
Critères évalués · méthodologie publique
TD net
8.5/10
5,49 % en 2025, au-dessus moyenne marché 4,91 %. En hausse depuis 2022 (5,10 %).
372 locataires diversifiés sur logistique et e-commerce
TOF (taux d'occupation financier) 92,80 % en 2025
Capitalisation 1,4 Md€ : taille confortable
Spécialisation Alderan sur la logistique (expertise sectorielle)
Diversification européenne (BE, DE, NL, PL)
On aime moins
Frais d'entrée 10,60 % (vs 0 % Iroko, Remake)
Ticket minimum 610 € (vs 204 € chez Iroko Zen)
Société de gestion plus jeune (2017) que les leaders historiques
Concentration thématique (100 % logistique) : non diversifié si crise du segment
Pas d'éligibilité AV chez tous les distributeurs (à vérifier)
Délai de jouissance 6 mois standard
Combien ça coûte vraiment ?
ActivImmo applique des frais d'entrée 10,60 % légèrement au-dessus de la moyenne marché (10 %), justifiés par l'expertise sectorielle d'Alderan.
Structure de frais
Frais d'entrée
Sur prix de souscription
10,60 %
Frais de gestion annuels
Inclus dans TD net affiché
~10 %
Frais de retrait
Sur le marché secondaire interne
0 %
Frais de dossier
Aucun
0 €
Versement minimum
1 part
610 €
Délai de jouissance
Standard SCPI
6 mois
À retenir : frais d'entrée 10,60 % = ~2 ans de TD à amortir. Sur 20 ans à 5,49 %, capital initial 30 K€ génère ~35 K€ de revenus cumulés (avant fiscalité). Net après IR (TMI 30 %) + PS 17,2 % : ~17 K€ de revenus nets, soit ~2,4 %/an net réel. Performance solide mais fiscalité française défavorable.
Questions fréquentes
Oui, mais distribution limitée. Disponible chez Linxea Spirit 2 et Lucya Cardif (à vérifier au moment de l'ouverture). Loyers servis à 85 % en AV (standard). Avantage fiscal AV : revenus capitalisés exonérés IR avec abattement après 8 ans, vs revenus fonciers en direct au barème + 17,2 % PS.
Iroko Zen : 0 % de frais d'entrée, TD 7,14 %, parc diversifié multi-secteurs (bureaux, retail, santé, hôtellerie). ActivImmo : 10,60 % de frais d'entrée, TD 5,49 %, 100 % logistique. Iroko gagne sur la performance brute et la diversification, ActivImmo gagne sur l'exposition pure au segment logistique porteur. Idéalement les deux dans un portefeuille SCPI.
610 € pour 1 part en pleine propriété. En démembrement (nue-propriété), 70 % de cette valeur sur 10 ans. En AV (si éligible), ticket selon contrat AV.
Concentration thématique (100 % logistique). Si le segment ralentit (récession e-commerce, baisse des loyers logistiques en cas de surcapacité), ActivImmo souffre plus qu'une SCPI diversifiée. Mitigation : diversifier sur 3-4 SCPI complémentaires (bureaux, santé, logistique, résidentiel).
Faible. Les entrepôts logistiques modernes sont devenus stratégiques post-Covid (e-commerce, relocalisation). Vacance locative chez ActivImmo reste <3 %. Le risque principal est une surcapacité 2027-2030 si les promoteurs construisent trop.
Trimestrielle (4 distributions par an). Standard pour les SCPI classiques. Possibilité de distribution mensuelle chez certains distributeurs (à vérifier).